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又一批房企,等来救命钱

早教 2024年07月06日 12:31 418 admin

周六《地产头条》,网罗每周房地产行业的大事要闻。这周,房地产行业有哪些动态?明源君帮大家汇总起来了,下面一起来看看吧。

海南率先突破

“商改住”政策“红线”

近日,万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》(以下简称“工作方案”)的通知。

方案称,在设置前提条件的情况下,允许商办类商品房参照住宅管理

,购买此类商品房可享受与住宅同等待遇,比如家庭子女就近上学,用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

这份非主动公开类的政府文件,主要有“实施范围”“优惠措施”等3部分内容。其中“优惠措施”包括7个方面举措。

“优惠措施”主要包括:上述商办类商品房项目不受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制

;兼具住宅使用功能的,在不得改变用地性质、规划指标的前提下参照住宅项目管理。

购买此类商品房用于居住的,其家庭适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级,可纳入就近入学片区;对于个人二手商办类房产交易过户,地方财政给予一定比例补贴;个人购买商办类商品房的,可凭相关凭证申请办理居住证明。

除了上述优惠措施,个人购买商办类商品房且实际个人自用的,可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。个人购买此类商品房还可或金融机构的贷款支持。

简单归纳就是,“商改住”项目在子女就近上学、用水、用电、用气以及购房贷款方面,均可获政策支持。

这一工作方案的制定和印发,表明实施了近3年的严禁“商改住”政策的“破冰”。(中国房地产报)

点评:

目前,全国大部分城市都存在商办类商品房库存高企的问题。

以海南为例,据海南本土地产研究机构数据显示,截至2023年末,海南9大市县商办类产品广义库存为1179万平方米,按9市县平均去化速度计算,去化周期达89月。

其实,存在这个问题的并不只是海南。过去很长一段时间,大部分城市都存在商办用地供应过量的情况,加上限购的背景下,不限购的商办类产品,出现了大范围的供大于求。

并且核心城市都出台了严厉的政策,来打压“类住宅产品”,杜绝“商改办”“商改住”全部杜绝,在很大程度上也加大了开发商的去化压力。

这次海南跨过这条政策红线,允许商办类商品房按照住宅管理,给开发商提供了更多的选择,能够在一定程度上帮助化解去化难题,缓解房企经营压力。

长沙发文支持

公寓等类住宅商品房调整为住宅

7月2日,长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》(以下简称“通知”),明确在长沙市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批,并明确多项措施支持公寓等类住宅商品房调整为住宅

这些措施包括,已完成项目总平面图审批,但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房,在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,经论证可行后可依规依程序调整为住宅;

公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求,无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整;

符合要求的公寓等类住宅商品房,经资规、住建等部门论证方案可行的前提下,由属地政府提出规划修改申请,按程序优化地块规划指标,合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后,推动项目继续开发建设。

通知强调,出台上述措施的目的是为了支持企业盘活闲置存量土地、空间资源,结合市场需求调整完善规划条件和设计要求,加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存,促进房地产市场平稳健康发展。(中国房地产报)

和海南的政策类似,长沙的新政策,也是为了解决非住宅项目供应过剩的问题。这些大胆的政策创新,可以在一定程度上激活市场活力。

并且,商办类用地的价格一般来说较住宅更低,转为住宅后,也可以作为政府收储存量房用作保障房的对象。

随着海南、长沙率先破冰,接下来可能也会有更多商办过剩的城市跟进。

金地集团调整组织架构

7个区域公司合并至5个

为了应对当下恶劣的市场环境,今年各大央企几乎全面调整了组织构架。

金地集团作为目前行业前十中,唯一一个还没开动的房企,也正式官宣进行组织构架调整,区域公司从7个减少到5个。

目前金地集团在国内划分华东、东南、华中、华南、西部、华北、东北七大区域,本次调整具体如下:华北区域合并东北区域成立北方区域,华中区域合并西部区域成立中西部区域。

本次组织调整也算是金地集团这五年来最大的一次变动,基于整体行业的变化与对未来组织的战略前瞻,个人觉得金地集团这次调整也是顺应了行业的节奏。

今年年初,几大头部央企全部对东北区域与华中区域都做出了合并调整,很显然这两个区域如今确实存在发展短板,未来大房企区域公司的数量预计都会在五个以下。(地产一品塘)

今年刚开年的时候,万科、绿城、华润置地、中交、招商蛇口等头部房企,就全都来了一波组织架构大变革,并且对地区公司负责人进行了大范围的调岗。

头部房企组织调整方向很明确,一是区域进一步整合,资源向产粮区域聚焦。二是管控层级压缩,管理扁平化。三是人事任命以业绩为主要导向。四是多元业务合并整合,形成合力。

归根结底,就是为应对越来越严峻的市场做准备,金地已经属于调整步伐比较慢的房企了。

事实上,由于全国范围内的市场回暖不及预期,不少房企已经又在酝酿下一轮的组织增效了。对于房企来说,目前还远远没有达到最终的组织型态,不少地产人还要经历持续的考验。

深圳明确个人住房按揭

需在主体封顶后才能放款

7月4日,21世纪经济报道记者独家获悉,深圳多家商业银行已要求,个人

住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款

。有大行人士对记者表示,相关要求已明确,将于7月5日开始实行。

事实上,“主体结构未封顶不得放贷”的规定,可以追溯至央行2003年发布的“121号文”以及2007年发布的“359号文”。

2003年,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称“121号文”)要求,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款,而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年9月27日,央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称“359号文”)要求,“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

然而,在房地产上行期,多数城市并没有严格执行“359号文”,有购房者房子还没封顶,就已经开始给银行还贷款了,并且碰到了中间时间段房贷利率下调的情况。

2021年1月,上海银保监局就再次强调要求切实执行“359号文”,并且部分在新政前购房的期房业主在多方投诉后,获得了与银行重签补充协议以享受新政后最低利率的机会。(21世纪经济报道)

其实,“主体结构未封顶不得放贷”,一直以来在实际操作中,就是“灰色地带”。在之前的市场环境下,早一点还款还是晚一点还款差别不大,因此购房者对这项规定并不敏感。

但是,随着近两年不少楼市政策大范围松绑,贷款前后政策大变天,买房者由于银行违规房贷而享受不到新的优惠政策,或是项目烂尾后,购房者还要继续还银行贷款,导致越来越多期房业主开始质疑银行未封顶提前放贷涉嫌违规,并向相关部门发起投诉。

深圳重新强调“359号文”,可以在一定程度上规范市场,保障购房者的利益。但是对于历史遗留问题,对于提前放贷的项目,又一批房企,等来救命钱是否有针对性的补偿措施,还要看银行进一步的处理方案。

深圳存量公积金房贷利率下调

7月1日起,深圳存量房公积金贷款利率下调!

5月17日,央行发布通知决定,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

此后深圳市住房公积金管理中心明确:对于已发放的贷款,《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定,公积金贷款发放后,遇国家公积金贷款利率调整的,公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款,自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

对于未发放的贷款,2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款,以及2024年5月18日(含)之后申请的个人住房公积金贷款,均执行调整后的利率。5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。(证券时报)

随着五月底,深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,以及下调公积金贷款利率,市场出现了明显的反弹。

尤其是在二手房市场。7月3日,深圳市房地产中介协会披露数据,6月,深圳全市二手房签约量达5309套,环比增长9%,同比增长66.3%,创近40个月新高。

很多购房者选择现在购房,与首付比例、利率下降有很大关系,政策的刺激作用,无疑是明显的。

但是,利率下调无疑也进一步拉大了新增和存量房贷利率的差距,让下调存量房贷利率的呼声也越来越大。但是从目前监管层的态度来看,存量房贷利率下调的可能性不大,这有可能会带来新一波的提前还贷潮。

多地已启动第三批

房地产融资“白名单”项目在密集落地中。

今年1月,全国各地陆续启动建立房地产融资协调机制,一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求。不少地区组建了房地产融资协调工作专班,出台融资协调机制实施细则,搭建政银企沟通平台,推动房地产“白名单”项目融资加速落地。

此前有数据显示,截至5月16日,全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制,商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

经梳理,广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等省市的房地产融资协调机制运行顺利,部分地区在完成第一批、第二批“白名单”项目推送后,已经启动第三批项目的筛选和推送工作。

国家金融监督管理总局副局长肖远企近期还公开表示,对于暂时不符合条件与标准的项目,要督促有关各方加大整改力度,切实解决相应问题,使其符合“白名单”的项目条件和标准。这也意味着,未来还会有更多项目进入下一批“白名单”。(中国房地产报)

5月份,在国新办举行的国务院政策例行吹风会上,相关负责人就透露,截至5月16日,今年商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额,已经达到9350亿元。

近万亿资金审批通过,足以看出政府对保交楼工作的重视程度。当时明源君有提到,接下来有三个重点工作:一是推进白名单贷款尽快落地发放,精准支持房地产项目建设交付。二是持续扩大白名单覆盖范围。三是严把合规关口,确保资金用在刀刃上。

目前来看,持续扩大白名单覆盖范围,正在快速落地。

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