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沪九条落地首月,生活在楼市的波澜中

早教 2024年07月03日 14:21 276 admin

凌晨1时,房产中介孟小杰的手机又发出振动。

入夜以来,他已经打了十余通电话。屏幕上的地址来自全国各地,客户纷纷向他询问,沪九条落地首月,生活在楼市的波澜中“现在限制放开了吗?”“我是不是有购房资格了?”“明天能不能来看房?”

就在数小时前,5月27日晚,上海楼市新政“沪九条”落地:首套房首付比例降低、缩短非沪籍居民购房社保年限、多孩家庭增加购房额度……

楼市政策在往年并不少见。“沪九条”实施的一个月里,二手房市场持续升温,身在其中的普通人也在历经波澜。

但这一次,人与房的关系有了更大的改变。在很多人眼中,房子不再是狂热的投资,更该为生活发挥价值。

2024年6月17日,上海黄浦区南外滩滨江向西侧眺望,远处浦东陆家嘴周边楼宇鳞次栉比。图片来源:ICphoto

“马上要有自己的家了。”

5月27日,新政刚落地,孟小杰就被刷屏了。

微信消息不断弹响,同行已经做好了精心排版的图文,在朋友圈里“转疯了”。孟小杰不甘落后,赶紧划动起通讯录,先给客户拨去电话,“这个政策力度非常大,房价非常给力。现在上车,会比去年上车的人省下近一百万(元)!”

刚说完,他心里没了底,又打电话给列表里的房东,一遍遍劝说对方,“咱们现在诚心卖吗?价格会变吗?如果涨价,房子就更难卖了。”天亮之前,他得筛选出一批价格稳定、诚心出售的房源。

当晚11时,上海市青浦区某中介门店仍然亮着灯。

会议室里,店长周文彬和员工围坐在一起,解读新政的条款。“我们很少碰到过这么大的动作。”周文彬说道。

在他的记忆里,多年来的上海楼市,会不时出现调节的政策,但始终以严格限购和提高首付比例为主。此次新政对以往的限购作了大幅度调整,放松的力度更大,涉及的人群范围更广。

最先波及到的,是漂在城市里的年轻人。

25岁的林醒早有买房的想法。2020年,大学刚毕业的他拖了个行李箱来到上海,决定留在这座城市工作。

林醒写下了他的第一个人生计划:最迟6年内,在上海搞定一套房。

林醒还没有存款,为了攒够首付,他找到人合租,对每一笔消费精打细算,除了买菜、通勤,生活里不再有大项支出。

直到今年春节,他和女友结了婚,对房子的需要变得迫切。根据当时的政策规定,他的沪籍不在上海,需要在上海连续缴满5年及以上社保,才能在外环以外区域购买住房。买房的想法就此搁置。

5月27日晚,林醒在网上看到了新政的消息。他缴纳社保的年限从5年变成了3年,首付的比例也降低了10%。他心动了,晚上睡不着觉。28日一早,林醒就算了算手头的钱,立刻看起了房。

三天时间里,他看了近40套房子,“马上要有自己的家了。只有兴奋,完全不觉得累。”

与此换房的人群听到了风声。

在孟小杰接触到的客户里,80%以上的人都想置换。孟小杰解释,现在品质好、面积大的房子价格比往年要低,因此“以旧换新”“以小换大”性价比更高。

余玲玲计划用卖房的钱,为父母养老买一套新房。2003年,父母为了让她上更好的学校,才买下了这套100平方米的房子。余玲玲眼看着,为了供自己上学,父母十几年来都很节省,这是他们唯一一套房,两人从没动过更换的念头。去年,余玲玲已经看中了同小区另一个更大、更新的户型。

5月底,她透过窗户,看着楼下中介的小电驴越来越多。有一次,她的父母在小区门口散步,和中介聊天、加上微信,就这样把房子挂了牌。

2024年6月,上海一处中介门店。图源解放日报·上观新闻

“蹭蹭地往上涨。”

孟小杰再没有吃口午饭的时间。

“看房量蹭蹭地往上涨。”孟小杰记得,5月28日,天色刚亮,他带着新政后的第一组客户,一口气看了七八套房。每个工作日,他都得和三四组客户碰头,这一数量在周末还能翻上一番。

6月初,他的手上已经攒了五单:客户和房东见面谈过,双方很有买卖的意向。“如果都能成的话,月中就能给自己放假了。”孟小杰笑道。

热度很快传到了卖方。

今年4月上旬,张宇骅把60平方米的动迁房挂牌出售,来换一笔急用的现金。他的房子位于上海市徐汇区,已经有30多年的房龄。

刚挂牌时,张宇骅把价格定在了350万元。他问了一圈身边的朋友,2022年房价在高位时,同小区相同户型的房子能卖到400万元左右。他一琢磨,自己的房子小一些,每平米低个1万多元,已经相当划算。

但截至4月下旬,张宇骅几乎没等来光顾的买家。他只得把价格调整到339万元。

又一个月过去,每一礼拜,会有一两个人来看看张宇骅的房子,但鲜少有人报价。“煎熬。”张宇骅形容,每天他都在想,今天会有人来看房吗?

直到新政落地,张宇骅的“老破小”变得抢手。

“每两天都有人来,周末一天能有两三组人。”张宇骅说,越来越多的年轻人涌进房门。他们和张宇骅分享,原先只能买外环的房子,现在新政放宽了限制,非沪籍的单身人士可以购买中环、内环的二手住房,他们的预算比较紧张,只能优先选择市区里的老破小。张宇骅的房子对应的幼儿园、小学都很不错。

“现在是买方的市场。”张宇骅苦笑,这些年轻人几乎都带了一本笔记,写下每天看的房子,每一套的优缺点。他偷偷望了一眼,本子上的字密密麻麻,“采光不是很好。”“厅比较小。”“小区环境不如隔壁。”他们中的很多人,一天得跑十几个小区,只给张宇骅的房子留了不到十分钟时间。

心态正随市场的波动而起伏。

不久后,孟小杰的情绪从空中跌到谷底——快到手的五单中,房东全部“跳价”。

相似的情形反复上演:在谈判室里,孟小杰目睹前一天双方谈好了245万元,“已经很稳了。”结果房东当场把价格抬高到275万元。客户不想放弃,又追加了10万元,房东还是不愿降价。孟小杰和客户完全没有心理准备,交易失败了。

孟小杰看到,房东的心态有所不同。一些房东表示新政力度很高,反正房子可以慢慢卖,他们就想把价格往上调。另一些房东是着急、诚心卖房,他们直言新政是个机会,并不想跳价。

张宇骅属于后者,也因此他遇到过许多看房者,开口便是一记“屠龙刀”:“300万卖吗?”“280万成交!”

张宇骅很矛盾,他抗拒被大幅度地砍价,总在想万一明天房价就涨了,会不会有更高价的客户出现,但用钱的时间变得越来越紧迫,他又和家人念叨,“看房的人怎么还没给我反应?”“(房子)得赶紧脱手了。”

2024年6月,上海某房产咨询公司一处大屏。冯蕊摄

“对比的心理难以避免。”

需求在升温,成交的变化却并非一时。

余玲玲坦言,“对比的心理难以避免。”提到价格,她更在意的是新房与旧房的价格差距,“以买定卖”:她为看中的新房准备了300万元,买房和卖房的差价绝对不能超过这个数字。只要新房的价格降了,她愿意同步下调卖房的价格。

余玲玲有些委屈,新房和旧房明明在同个小区,凭什么每平方米要贵上2000元?

周文彬接触过不少置换群体。他们表示,新房在涨价,旧房卖低之后就没法买新房了,跳价也是无奈之举,他们并不着急,还是想等等合适的时机。

而房客也在犹豫。他们和周文彬说,迟迟不下手,不是觉得贵、不敢买,而是等不到心仪的房子。“还没有一套能够戳中我,也就没有聊下去。”林醒说道。

比较同样出现在房东之间。

周文彬每天都会接到房东的电话,“我的房子是不是同片区最好的?是最便宜的吗?”“你们这边哪套房子又成交了啊?是什么情况?”

张宇骅向朋友“取经”,现在他最大的竞争对手不是同小区的住户,小区里很多都是一房,户型和张宇骅不同。隔壁小区和他同户型的房源更多,有好几十套,小区的环境还比他的小区更好。

张宇骅急了,他在网站上把这些房子都点了关注。他观察到,只要其中有一套房子降了价,很多套的价格都会跟着往下调。他从朋友那儿听说,在他们家附近,原先66平方米的房子均价在350万元,结果有人直接以280万元成交。

“砸盘了!”张宇骅说,之后朋友家附近所有的客户都和中介讲,“有人280万跑掉了,我买房就要按这个价位来。”

妥协在慢慢发生。

余玲玲的父亲时刻盯着小区卖房的动向,又去周边的小区跑了好几趟。他先把价格降了20万元。随后他得到“线报”,小区里有人急着用钱,马上就把房子给卖了。中介一个劲地打电话,催促对房价进行调整。余玲玲的父亲又一口气降了50万元。这下不停地有房客找上门来。

张宇骅根据周围成交的均价,把价格又降到328万元,“既不能太高没有竞争优势,也不能太低砸了别人的盘子,又让自己吃亏。”

没过多久,一位安徽的老人来看了他的房子。老人在上海生活了几十年,儿媳妇再过一个月就要生产,他们得有一个家。

老人很上心,第一天上午看了一次,晚上和儿子、儿媳妇又来了一次。第二天晚上,他们三人找到张宇骅,想坐下来聊聊,把这套房定下来。

张宇骅从中介处得知,老人一家这两天都待在门店里,就是看中了张宇骅的老破小,反复和中介叮嘱,“一定要拿下。”

“我当时的想法是,300万元就能卖了。”张宇骅说,他感受到了对方的诚意。

“没什么犹豫的。”

6月上旬,孟小杰发现成交陆续开始。

在他的客户中,成交周期变得“非常快”:往年的成交周期普遍在三个月左右,现在成交的每一单,基本在一周内走完了流程。

在此之前,谈判成了最后一道难关。

6月7日晚,中介把张宇骅和老人一家叫到门店里。张宇骅并不知道对方的心理价位,他只见买家和卖家被安排在两个不同的小隔间内,中介来回跑动,为双方协商价格。

“他们希望280万拿下。”当张宇骅听到中介带来的消息,心里一沉。这个价格太低了,没法答应。但都已经走到最后一步,他不想轻易放弃。

这时,他的手机铃声响了起来。电话那头,另一家中介平台问道,“有人愿意报价295万,你这套房最低能卖多少?”

张宇骅特意开了免提,对着手机喊,“305万最低!”刚说完,他又让对面发了微信,把截图给眼前的中介看。面前的中介赶紧让他挂了电话,答应把截图拿给客户,再好好商量一下。“只是想激一激对方。”张宇骅笑道。

谈判从六点开始,双方一次次报价、周旋。

直到九点,张宇骅终于等来回音:老人一家愿意把价格提到295万元,7月底前就能交付全款。

“成交!”张宇骅点点头。老人一家从看房到交易,加起来不到7天。

另一边,林醒也不想再拖。端午节前,他完成了谈判,拿下一套310万元的老破小。“价格到位了,没什么犹豫的。”

相比之下,余玲玲的拉锯战更为漫长。

谈判一共经历了四天。房客是一位单身的母亲,把原先的老破小卖掉后,留一套给孩子住,再买一套送给父母。

“我们一万一万地咬。”余玲玲记得,对方不愿抬高报价,表示自己的贷款还款能力不够,还有父母需要赡养。余玲玲的父母很无奈,再这样下去会补不上置换的差价。“我们已经让步这么多了,还要怎么样?”

最后双方僵持:一边不肯上,另一边不肯下。中间只有3万元的差距。

几小时后,情形没有改变。中介只得提出方案,余玲玲一家可以在旧房子里多住四个月,抵消没谈拢的差价。她和父母这才选择让步。

“房子是这辈子最大的消费。”余玲玲叹了口气,“赌上了一辈子,总得谨慎些。”

成交的火热逐渐显现在数字上。

周文彬每天都会打开房产交易中心的网签系统,查看每家中介公司的签约数量和排名。6月以来,他眼看着上海二手房日均成交量从300一路飙升到800、900,直到突破1000。

截至6月30日,上海二手房当月共计网签26374套,该网签数据创下2021年6月以来新高。“(楼市)总算稳住了。”孟小杰感慨。

在上海,老旧小区的购买力不输新建商品房。图源新华社

“回到了居住的属性。”

对孟小杰而言,他早已习惯市场的变动。

2019年,楼市一片繁荣。孟小杰目睹所有人都在谈论投资房产,每平方米的房价一涨就是两万元。他对房产行业满怀憧憬,不想再做“一眼望到头”的工作,从老家冲到上海,成了一名房产中介。

孟小杰说,当年光景下,开单是件再容易不过的事。一些客户找到他,连房子都没有看,只是瞧了瞧户型、价格,就直接付了定金。很多房子挂牌多少就卖多少,客户纷纷加价,生怕晚一秒,快到手的房子就会被别人抢走。

入行不到半年,有一个月,孟小杰拿了14万元工资。“老天爷赏饭吃。”孟小杰说,那一刻他感到虚幻,好像整个人都飘浮起来。他直接和公司请了一个月的假,回家买了车,到处旅游享受、挥霍金钱。

他没料到,狂热在消退。当年7月,孟小杰回到公司后,银行的贷款政策开始收紧,房产市场一夜之间降温。很长一段时间里,孟小杰一个月也开不了一单,每月拿着两三千元的底薪,难以承担租房的开支。

“只得慢慢地熬。”孟小杰逐渐意识到,做房产不能只是“靠天吃饭”,行情波动是再正常不过的事,他得靠自己的本事积累稳定的客户,保障基本的生活。

五年以来,孟小杰眼看着房产市场的冷暖变化频频发生,调节的政策一次次出台,市场也逐渐从疯狂回归到稳定。

“现在是一个更健康、理性的市场。”周文彬说道,更大的改变发生在人们的观念中。

周文彬回访过不少成交的客户,很多人也担忧过未来的房价,但他们和周文彬讲,“我们不愿错过一套喜欢的房子,更想为需求买单。”

“房子已经回到了居住的属性。”周文彬坦言,哪怕身处中介行业,他也曾陷入过盲目的心态,被行情冲昏头脑,买了套房作为投资。多年来,看着价格的变动,他的心理有过落差,但转念一想,自己的房子能够长久地使用,未来能留给孩子,为他提供好的教育和居住环境。“这才是它(房子)真正发挥作用的时候。”

6月底,市场的波澜在平复,生活的涟漪仍在继续。

余玲玲很快就能有新家了。“我真希望20年里,房子的事不要再来烦我了。”她笑道,现在她更关注房子的交通是否方便,父母到附近的医院要走多远。

卖完房,张宇骅的冒险才刚刚开始。去年底,他经历了职业的变动,房子换来的这笔钱,能帮助他走出事业的低谷,换一份新的工作,重启人生。

林醒又有了新的人生计划:挣钱还贷,两年内装修完新房,两年内买一辆电车,给老婆上班用。“要在三十岁前安稳下来。”他在备忘录里写下。

(文中受访者均为化名)

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